Atraso nos Contratos de Construção por Empreitada: Orientações jurídicas que todo construtor deveria conhecer e aplicar
Consulte estratégias eficazes para minimizar riscos e prevenir a penalização por atrasos nos contratos de empreitada civil.
A Importância da Cláusula de Tempo nos Contratos de Empreitada
A maioria das ações judiciais que envolvem contratos de empreitada civil está relacionada ao atraso na entrega dos serviços por parte das construtoras ou empresas de engenharia. Neste artigo, discutiremos as potenciais consequências de tais atrasos e como preveni-los, ou minimizar seus impactos eficazmente.
Embora os efeitos do atraso possam parecer óbvios à primeira vista, a realidade é frequentemente mais complexa. As disposições do contrato são cruciais para compreender quais serão as consequências do atraso, além delas, também precisam ser consideradas as circunstâncias específicas de cada caso e as interpretações jurídicas prevalentes em cada tribunal.
Para evitar mal-entendidos e disputas, é essencial que os contratos de empreitada contenham cláusulas claras e objetivas. Assim, é fundamental que ele traga, no mínimo, as definições a seguir:
- O que é considerado atraso?
- O que é considerado entrega?
- Qual é o termo inicial da contagem do prazo de entrega?
- Como se dará a contagem dos prazos? Em dias úteis ou corridos?
- Existem situações que ensejam a suspensão ou a interrupção do prazo de entrega? Quais são essas situações?
- Existem situações que ensejam a exclusão de dias na contagem total de prazo? Quais são essas situações?
- Quais são as consequências do atraso para o desfazimento do negócio? Assim que verificado, ele já autoriza a rescisão do contrato? Ou existe uma tolerância?
Surpreendentemente, muitos contratos de empreitada não tratam dessas questões adequadamente, levando a interpretações dúbias e potencialmente a resoluções judiciais desfavoráveis.
O mais comum é que os contratos de empreitada civil prevejam apenas uma regra geral pela qual o descumprimento de qualquer das obrigações do contrato (incluindo a inobservância do prazo de entrega), importará em justo motivo para sua rescisão ou rompimento.
Em seguida, é prevista uma multa, denominada “cláusula penal” a ser aplicada contra o descumpridor que deu causa à rescisão do contrato.
Ocorre que esse tipo de estrutura contratual deixa os empreiteiros e construtoras em uma situação extremamente desvantajosa, sobretudo quando consideramos que a multa -ou cláusula penal – costuma ser calculada com base no valor total do contrato.
Neste contexto, é vital considerar alternativas mais equilibradas e justas para ambas as partes, como cláusulas contratuais que abordem atrasos inevitáveis, ou que prevejam uma penalidade específica, calculada proporcionalmente ao período de atraso, para que não haja excesso na punição.
Assim, é ideal que o contrato de empreitada seja estruturado com cláusulas que penalizam os atrasos injustificados do construtor, mas que, ao mesmo tempo, deixam bastante claras as situações em que não há culpa do executante dos serviços, eximindo-o da responsabilidade pelo retardamento da entrega.
Impactos Legais e Financeiros do Atraso em Obras por Empreitada
O atraso na entrega de obras por empreitada pode acarretar diversas consequências legais e financeiras, muitas vezes subestimadas por construtores e empreiteiros. Uma delas é o desfazimento do contrato, ou rescisão, que pode ocorrer quando as partes acordam em terminar o contrato devido ao atraso, com aplicação de uma multa penal.
Outro aspecto importante são as condenações ao pagamento de perdas e danos. Isso inclui lucros cessantes, como aluguéis do imóvel e juros de obra em caso de financiamento. Também abrange danos emergentes, tais como faturamento prospectado da empresa que funcionaria no local construído, multas aplicadas por órgãos de fiscalização, e a devolução dos valores referentes às etapas não concluídas da obra. Esses custos podem ser substanciais, afetando significativamente a viabilidade financeira do projeto e da própria empresa.
Além dos custos diretos, há repercussões contratuais adicionais. Estes incluem a correção monetária e os juros de mora sobre os valores devidos. Em casos excepcionais, pode haver também o pagamento de danos morais. Esta situação ocorre quando o atraso na entrega da obra afeta significativamente a vida ou os negócios do dono da obra.
Os construtores e empreiteiros também podem ser responsáveis pelos honorários contratuais ao próprio advogado e pelos honorários de sucumbência ao advogado do dono da obra. Em situações onde é necessária uma perícia técnica, comumente surgem honorários periciais, adicionando mais um custo ao processo.
Por serem tantas as consequências advindas do atraso na entrega dos serviços, é fundamental que construtores e empreiteiros priorizem o planejamento adequado do contrato, a gestão eficiente do tempo e a comunicação clara com todas as partes envolvidas para minimizar os riscos de atrasos e suas repercussões.
Por Amanda Huppes OAB/DF 63.292
Nos acompanhe em nossas redes sociais:
https://www.instagram.com/waldowedutra/
https://www.linkedin.com/company/waldowedutra/
Disponibilizamos conteúdos regularmente em nosso blog, produzidos pelos nossos advogados especialistas nas respectivas áreas de atuação: Direito Civil, Direito Tributário, Direito das Famílias, Direito do Trabalho, Direito das Sucessões, Direito Empresarial, Direito Imobiliário e Direito da Construção Civil.
Entre em contato conosco:
E-mail: atendimento@waldowedutra.com.br
Telefone/WhatsApp: +55 (61) 3964-5235
